תב"ע

הירושלמים יודעים,

את הבית, מחזקים עם יסודות.

קבוצת יסודות הינה חברה מובילה לתמ"א 38 בירושלים, עם ניסיון ארוך שנים בפרויקטים ברחבי העיר. חברתנו מומחית בתמ"א של הריסה ובניה מחדש בכל איזורי העיר עם התמחות באיזורי, ואנו מאמינים כי תמ"א 38 היא דרך יעילה ומתקדמת לחידוש העיר, תוך שימור המרקם האורבני והתרבותי הייחודי של ירושלים.

קבוצת יסודות רואה בהתחדשות עירונית הזדמנות לחידוש העיר, תוך שיפור איכות החיים של תושבי ירושלים. חברתנו שואפת לספק דירות איכותיות, נוחות וירוקות ולשמור על האינטרס של הדיירים עבורם אנו מנהלים את הפרויקט.

תב"ע - מה זה?

תב"ע היא ראשי תיבות של תוכנית בניין עיר. תוכנית זו היא מסמך בעל תוקף חוקי, אשר קובעת את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. תב"ע מגדירה את הייעודים האפשריים של הקרקע, את זכויות הבנייה המותרות בה, ואת תנאי הבנייה.

תב"ע היא כלי חשוב לתכנון אורבני, והיא מסייעת להבטיח כי פיתוח העיר יתבצע באופן מסודר ומתוכנן. תב"ע מסייעת להגן על ערכי הטבע והסביבה, ומאפשרת לעיר להתפתח באופן יעיל וראוי.

איך תב"ע עובדת?

  1. איך תב"ע עובדת?
    תב"ע מנוסחת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בהתאם להנחיות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא גוף ציבורי, אשר אחראי על התכנון והפיתוח של העיר.
    תב"ע יכולה להיות מפורטת או כללית. תב"ע מפורטת קובעת את כל הפרטים הנוגעים לשימוש בקרקע, כגון הייעודים האפשריים, זכויות הבנייה, ואת תנאי הבנייה. תב"ע כללית קובעת רק את היעדים הכלליים של התכנון, ואת עקרונות התכנון.

    תב"ע יכולה להיות מאושרת באופן סופי או באופן מוסכם. תב"ע מאושרת באופן סופי היא בעלת תוקף חוקי מלא, ואינה ניתנת לשינוי. תב"ע מאושרת באופן מוסכם היא בעלת תוקף חוקי חלקי, וניתנת לשינוי במסגרת הליכים מיוחדים.

    תב"ע – המושגים החשובים ביותר
    תב"ע היא מסמך מורכב, הכולל מידע רב. הנה כמה מושגים חשובים שחשוב להכיר בקשר לתב"ע:

    -ייעוד הקרקע: הייעוד של הקרקע קובע את השימושים המותרים בה. ייעודים אפשריים של קרקע כוללים מגורים, מסחר, תעסוקה, ציבור, וכו'.

    -זכויות הבנייה: זכויות הבנייה קובעות את השטח הבנוי המרבי שניתן לבנות על הקרקע. זכויות הבנייה נמדדות בדרך כלל בשטח ברוטו (שטח כולל של הבניין, כולל קירות, חלונות וכו') או בשטח נטו (שטח פנוי בתוך הבניין, לאחר הורדת שטח הקירות, החלונות וכו').

    -תנאי הבנייה: תנאי הבנייה קובעים את המגבלות והדרישות הספציפיות לבנייה על הקרקע. תנאי הבנייה יכולים להתייחס לגודל הבניין, לגובה הבניין, לסוג החומרים המשמשים לבנייה, וכו'.

    תב"ע היא תוכנית חשובה שמשפיעה על חיינו בכל יום. היא קובעת את האופן שבו אנחנו חיים, עובדים, ומתניידים בעיר שלנו. 

קרא עוד...

איך מתבצעת תב"ע?

תהליך התכנון של תב"ע הוא תהליך מורכב, הכולל מספר שלבים. הנה סקירה כללית של השלבים בתהליך:

01

שלב 1 – התכנסות הדיירים

הצעד הראשון כולל התכנסות של הדיירים בבניין על מנת להגיע להסכמה על ביצוע התוכנית. זהו צעד חשוב, שכן הוא מחייב את כל הדיירים לחתום על הסכם עם היזם.

התחנה הבאה: בחירת יזם

02

שלב 2 – בחירת יזם

לאחר שהדיירים הגיעו להסכמה, עליהם לבחור יזם. היזם הוא זה שיהיה אחראי על ביצוע העבודות, ועליו להציע לדיירים הצעה אטרקטיבית.

התחנה הבאה: חתימה על הסכם עם היזם

03

שלב 3 – חתימה על הסכם עם היזם

לאחר שנבחר יזם, מגיעה שלב חתימת ההסכם. ההסכם צריך להיות מפורט ומגן על האינטרסים של הדיירים.

התחנה הבאה: קבלת האישורים הנדרשים

04

שלב 4 – קבלת האישורים הנדרשים

לאחר שנחתם הסכם, היזם צריך לקבל את האישורים הנדרשים מהרשויות המקומיות. האישורים כוללים את היתר ההריסה, היתר הבנייה, ואישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה.

התחנה הבאה: עבודות החיזוק וההריסה

05

שלב 5 – עבודות החיזוק וההריסה

לאחר שהיזם קיבל את כל האישורים, הוא יכול להתחיל בעבודות החיזוק וההריסה. עבודות החיזוק כוללות חיזוק יסודות הבניין, חיזוק הקירות והעמודים וחיזוק התקרות. עבודות ההריסה כוללות הריסה של הבניין הקיים.

 

התחנה הבאה: בניית בניין חדש

06

שלב 6 – בניית בניין חדש

לאחר ההריסה, היזם מתחיל לבנות את הבניין החדש. בניית הבניין החדש כוללת את כל העבודות הנדרשות לבניית בניין חדש, כגון: עבודות היסודות, עבודות השלד, עבודות הבטון, עבודות הריצוף, עבודות האיטום, עבודות החשמל, עבודות האינסטלציה ועבודות הגמר.

 

התחנה הבאה: מסירת הבניין

שלב 1 - התכנסות הדיירים
השלב הראשון של התהליך הוא התכנסות הדיירים, על מנת לקבל החלטה אם להשתתף בתוכנית. על מנת שהבניין יהיה זכאי להשתתף בתוכנית, על רוב הדיירים (67% בתמ"א 38/1 ו-67% בתמ"א 38/2) בבניין להסכים להשתתף. אם רוב הדיירים מסכימים להשתתף בתוכנית, הם צריכים לבחור נציגות דיירים, שתהיה אחראית על ניהול התהליך. נציגות הדיירים תהיה אחראית לייצג את בעלי הדירות בשקיפות וביושר, להעביר את המידע הרלוונטי לבעלי הדירות ולהתנהל מול הגורמים הרלוונטים בהליך .
שלב 2 - בחירת יזם
לאחר שהדיירים בחרו נציגות דיירים, הם יכולים להתחיל בחיפוש יזם שיהיה אחראי על ביצוע הפרויקט. היזם הוא זה שיביא את המימון, יתכנן, יבצע ויאכלס את הפרויקט. הדיירים יכולים לבחור יזם מבין היזמים שהגישו הצעות לפרויקט או לפנות ליזמים נוספים. היזם צריך להיות בעל ניסיון וידע בתחום היזמות בכלל ובחיזוק מבנים בפרט. לנו בחברת יסודות ניסיון רב בהובלת פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים והחזון שלנו הוא לקדם ולבצע פרויקטים ‬בדרך הטובה והמקצועית ביותר, תוך שיתוף פעולה מתמיד עם גורמי התכנון המקומיים.
שלב 3 - קבלת אישורים
לאחר בחירת היזם, היזם צריך לקבל את האישורים הנדרשים מהרשויות המקומיות, כדי להתחיל בעבודות. האישורים כוללים את היתר הבנייה, את היתר ההריסה (במקרה של תמ"א 38/2), וכן את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. קבלת האישורים יכולה להיות תהליך ארוך ומורכב. היזם צריך להגיש בקשות לאישורים, ולעמוד בדרישות של הרשויות המקומיות. גם כאן, הנסיון שלנו עומד כיתרון ולצוותים‭ ‬שלנו‭ ‬קשרי‭ ‬עבודה‭ ‬מצוינים‭ ‬עם‭ ‬גורמי‭ ‬התכנון‭ ‬ברשות‭ ‬המקומית.
שלב 4 - ביצוע הבניה
לאחר קבלת האישורים, ניתן להתחיל בעבודות. העבודות כוללות את חיזוק המבנה, הרחבת הדירות, בניית הדירות החדשות והקמת הממ"ד. העבודות בדרך כלל נמשכות מספר חודשים/שנים, ובמהלכם הדיירים צריכים לעבור לדירה זמנית או להמשיך לגור בדירה שלהם, תלוי בסוג התמ"א.
שלב 5 - אכלוס
לאחר השלמת הביצוע, הדירות החדשות נמכרות, והדיירים שפונו לצורך ביצוע הפרויקט מקבלים את הדירות החדשות.
שקופית קודמת
שקופית הבאה

שאלות ותשובות בנוגע לתב"ע

תב"ע היא ראשי תיבות של תוכנית בניין עיר. תוכנית זו היא מסמך בעל תוקף חוקי, אשר קובעת את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. תב"ע מגדירה את הייעודים האפשריים של הקרקע, את זכויות הבנייה המותרות בה, ואת תנאי הבנייה.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא הגוף האחראי על אישור תב"ע. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא גוף ציבורי, אשר אחראי על התכנון והפיתוח של העיר.

כן, הציבור יכול להשפיע על התהליך של אישור תב"ע באמצעות הגשת הערות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הציבור יכול להגיש הערות על התוכנית באמצעות אתר האינטרנט של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, או באמצעות הגשת מכתב לוועדה.

אישור תב"ע הוא בעל השלכות משמעותיות על העיר. תב"ע קובעת את האופן שבו העיר תתפתח בעתיד, ואת האופן שבו אנשים יגורו, יעבדו, ויתניידו בעיר.

  • ישנם מספר גורמים המשפיעים על אישור תב"ע, כגון:
    -האינטרסים של הציבור: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צריכה לקחת בחשבון את האינטרסים של הציבור בעת אישור תב"ע.
    -הנחיות החוק: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צריכה לעמוד בהנחיות החוק בעת אישור תב"ע.
    -הסביבה: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צריכה לקחת בחשבון את ההשפעה של התב"ע על הסביבה בעת אישור תב"ע.