תמ"א 38 – המדריך המלא | מעודכן לשנת 2024

דצמבר 28, 2023

תוכן עניינים

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005, והיא כוללת שני סוגים של פרויקטים:

  • תמ"א 38/1 – עיבוי: פרויקט בו מבנה קיים מקבל תוספות בנייה, כגון ממ"ד, מרפסת, מחסן או חניה.
  • תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה: פרויקט בו מבנה קיים נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש.

 

היתרונות של תמ"א 38?

לתוכנית תמ"א 38 מספר יתרונות:

  • חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה: בישראל, כ-70% מהמבנים למגורים הם מבנים ישנים, שנבנו לפני שנת 1980, ואינם עומדים בדרישות תקן ישראלי 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה. תמ"א 38 מספקת תמריצים כלכליים לבעלי דירות במבנים אלו, כדי לעודד אותם לחזק את הבניין שלהם.
  • שדרוג המבנה: במסגרת התוכנית, המבנה מקבל תוספות בנייה ושדרוגים, כגון ממ"ד, מרפסת, מחסן או חניה. תוספות אלו משפרות את איכות החיים של הדיירים ולהעלות את שווי הדירות.
  • העלאת שווי הדירות: תמ"א 38 יכולה להעלות את שווי הדירות במבנה. מחקר שפורסם בשנת 2023 על ידי בנק ישראל מצא כי שווי הדירות במבנים שעברו תמ"א 38 עלה בממוצע ב-10%.

 

תמ"א 38 – איך מתחילים?

על מנת להתחיל פרויקט תמ"א 38, יש צורך בהסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין (כ-66 אחוז מבעלי הדירות בבניין). לאחר קבלת ההסכמה, על החברה המנהלת את התהליך להגיש בקשה לעירייה לאישור התוכנית.

 

מהם השלבים בפרויקט תמ"א 38?

השלבים בפרויקט תמ"א 38 הם:

  • אישור התוכנית על ידי העירייה: העירייה בוחנת את התוכנית ומאשרת אותה במידה והיא עומדת בכל הדרישות.
  • בחירת יזם: היזם הוא זה שיבצע את העבודות בבניין.
  • חתימה על הסכם עם היזם: ההסכם בין היזם לבעלי הדירות קובע את זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים.
  • קבלת היתר בנייה: היזם פונה לקבלת היתר בנייה מהרשויות.
  • ביצוע העבודות: העבודות בבניין מתבצעות על ידי היזם.
  • קבלת טופס 4: לאחר סיום העבודות, הבניין מקבל טופס 4, המאשר כי הוא בטיחותי למגורים.

 

 

התמודדות עם אתגרים בתוכנית תמ"א 38

תכנית תמ"א 38 היא תוכנית מורכבת, הכוללת מספר אתגרים. בין האתגרים ניתן למנות:

  • הסכמה של בעלי הדירות: על מנת להתחיל פרויקט תמ"א 38, יש צורך בהסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין. הסכמה זו יכולה להיות קשה להשגה, במיוחד אם ישנם בעלי דירות שאינם מעוניינים להשתתף בפרויקט.
  • עלות הפרויקט: עלות הפרויקט עשויה להיות גבוהה. עלות זו עלולה להרתיע בעלי דירות מלהשתתף בפרויקט.
  • פגיעה בחיי הדיירים: במהלך העבודות, הדיירים עשויים להיתקל באי-נוחות, כגון רעש, אבק וצפיפות. פגיעה זו עלולה לפגוע באיכות החיים של הדיירים.

 

הממשלה והרשויות המקומיות פועלות להתמודד עם אתגרים אלו, באמצעות מספר צעדים, כגון:

  • הקלות בירוקרטיות: הממשלה הקלה בהליכים הבירוקרטיים הנדרשים לקבלת היתר לפרויקט תמ"א 38.
  • תמריצים כלכליים: הממשלה מעניקה תמריצים כלכליים לבעלי דירות וליזמים, כדי לעודד את קידומו של הפרויקט.
  • שיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות: הרשויות המקומיות פועלות לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בתחומיהן, באמצעות מתן סיוע ליזמים ובעלי דירות.

 

צעדים אלו צפויים להקל על התמודדות עם האתגרים בתוכנית תמ"א 38, ולהוביל לעלייה במספר הפרויקטים ברחבי הארץ.

 

שינויים בתוכנית תמ"א 38 בשנת 2023

בשנת 2023, הממשלה אישרה מספר שינויים בתוכנית תמ"א 38. השינויים הללו נועדו להקל על בעלי דירות להשתתף בתוכנית ולעודד את קידומה.

בין השינויים המרכזיים ניתן למנות את הדברים הבאים:

  • הורדת אחוז ההסכמה הנדרש מכלל בעלי הדירות בבניין מ-80% ל-66%. שינוי זה יקל על בעלי דירות להשיג את ההסכמה הנדרשת לפרויקט.
  • מתן אפשרות לבעלי דירות לקבל פיצוי כספי במידה והם אינם מעוניינים להשתתף בפרויקט. שינוי זה יאפשר לבעלי דירות לבחור האם להשתתף בפרויקט או לא, ללא חשש שהם יהיו מחויבים לשלם עבורו.
  • הגדלת התמריצים הכלכליים שניתן לקבל במסגרת התוכנית. התמריצים החדשים כוללים, בין היתר, מענקים מהמדינה, הקלות מס ואפשרות לקבלת משכנתא מיוחדת.

השינויים הללו צפויים להוביל לעלייה במספר הפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ.

 

השפעת תמ"א 38 על השוק הנדל"ן הישראלי

תוכנית תמ"א 38 צפויה להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל"ן הישראלי בשנים הקרובות. השינויים שהממשלה אישרה בתוכנית בשנת 2023 נועדו להקל על בעלי דירות להשתתף בתוכנית ולעודד את קידומה. שינויים אלו צפויים להוביל לעלייה במספר הפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ, מה שעלול להוביל לירידה במחירי הדירות.

 

תמ"א 38 והשפעתה על איכות החיים

תמ"א 38 צפויה להשפיע על איכות החיים של הדיירים במספר דרכים:

  • שיפור הבטיחות: תמ"א 38 כוללת סעיפים המחייבים חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. חיזוק זה צפוי לשפר את הבטיחות של הדיירים במקרה של רעידת אדמה.
  • שיפור הנוחות: תמ"א 38 מאפשרת לבצע שדרוגים במבנה, כגון הוספת ממ"ד, מרפסת, מחסן או חניה. שדרוגים אלו צפויים לשפר את הנוחות של הדיירים.
  • שיפור המראה: תמ"א 38 מעודדת בנייה חדשה, העשויה לשפר את המראה של המבנה והסביבה.

 

שיפור הבטיחות

תמ"א 38 כוללת סעיפים המחייבים חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. חיזוק זה צפוי לשפר את הבטיחות של הדיירים במקרה של רעידת אדמה.
על פי הערכות, כ-70% מהמבנים למגורים בישראל הם מבנים ישנים, שנבנו לפני שנת 1980. מבנים אלו אינם עומדים בדרישות תקן ישראלי 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה.
תמ"א 38 מאפשרת לבעלי דירות במבנים אלו לקבל תמריצים כלכליים לחיזוק המבנה. התמריצים כוללים הקלות בארנונה, הוזלת העלויות של החיזוק וחלוקת עלויות החיזוק בין בעלי הדירות.

 

שיפור הנוחות

תמ"א 38 מאפשרת לבצע שדרוגים במבנה, כגון הוספת ממ"ד, מרפסת, מחסן או חניה. שדרוגים אלו צפויים לשפר את הנוחות של הדיירים.
הוספת ממ"ד צפויה לשפר את תחושת הביטחון של הדיירים במקרה של רעידת אדמה. הוספת מרפסת צפויה לספק לדיירים מקום נוסף לבילוי ופנאי. הוספת מחסן או חניה צפויה לספק לדיירים מקום אחסון נוסף או מקום חניה נוסף.

 

שיפור המראה

תמ"א 38 מעודדת בנייה חדשה, העשויה לשפר את המראה של המבנה והסביבה.
בנייה חדשה יכולה לשדרג את המראה של המבנה ולהפוך אותו לאטרקטיבי יותר. בנייה חדשה יכולה גם לשפר את המראה של השכונה או הרחוב.

 

 

תמ"א 38 והשפעתה על הסביבה

תמ"א 38 צפויה להשפיע על הסביבה במספר דרכים:

  • שיפור איכות האוויר: תמ"א 38 מעודדת בנייה חדשה, העשויה להוביל לירידה בפליטות מזהמים לאוויר.
  • חיסכון באנרגיה: תמ"א 38 מעודדת שדרוגים במבנה, כגון החלפת חלונות, התקנת מערכות חימום וקירור יעילות יותר והתקנת ממ"ד. שדרוגים אלו צפויים להוביל לחיסכון באנרגיה.
  • שיפור הנוף העירוני: תמ"א 38 מעודדת בנייה חדשה, העשויה להוביל לשיפור הנוף העירוני.

 

שיפור איכות האוויר:

תמ"א 38 מעודדת בנייה חדשה, העשויה להוביל לירידה בפליטות מזהמים לאוויר. בנייה חדשה מצריכה שימוש בפחות אנרגיה, מה שמקטין את פליטות המזהמים.

 

חיסכון באנרגיה:

תמ"א 38 מעודדת שדרוגים במבנה, כגון החלפת חלונות, התקנת מערכות חימום וקירור יעילות יותר והתקנת ממ"ד. שדרוגים אלו צפויים להוביל לחיסכון באנרגיה. חיסכון באנרגיה תורם לשיפור איכות האוויר וכן לחיסכון בעלויות האנרגיה של הדיירים.

 

שיפור הנוף העירוני:

תמ"א 38 מעודדת בנייה חדשה, העשויה להוביל לשיפור הנוף העירוני. בנייה חדשה יכולה לשפר את המראה של העיר ולהפוך אותה לאטרקטיבית יותר.

 

דוגמאות לפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ

הנה כמה דוגמאות לפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ:

-פרויקט "הצפון החדש" בתל אביב: הפרויקט ממוקם בשכונת כרם התימנים בתל אביב, והוא כולל חיזוק של 15 מבנים ישנים והוספת 150 יחידות דיור חדשות.

–פרויקט "שכונת התקווה" בירושלים: הפרויקט ממוקם בשכונת התקווה בירושלים, והוא כולל חיזוק של 10 מבנים ישנים והוספת 100 יחידות דיור חדשות.

-פרויקט "שכונת התקווה" בפתח תקווה: הפרויקט ממוקם בשכונת התקווה בפתח תקווה, והוא כולל חיזוק של 12 מבנים ישנים והוספת 120 יחידות דיור חדשות.

-פרויקט "הסביבה החדשה" ברחובות: הפרויקט ממוקם ברחובות, והוא כולל חיזוק של 10 מבנים ישנים והוספת 100 יחידות דיור חדשות.

-פרויקט "העיר החדשה" בחיפה: הפרויקט ממוקם בחיפה, והוא כולל חיזוק של 15 מבנים ישנים והוספת 150 יחידות דיור חדשות.

 

פרויקטים אלו הם רק דוגמאות בודדות, ישנם מאות פרויקטים נוספים של תמ"א 38 ברחבי הארץ.

 

להלן כמה פרטים נוספים על שניים מהפרויקטים הללו:

 

פרויקט "הצפון החדש" בתל אביב

הפרויקט "הצפון החדש" בתל אביב הוא אחד הפרויקטים הגדולים של תמ"א 38 בעיר. הפרויקט ממוקם בשכונת כרם התימנים, שהיא אחת השכונות הוותיקות בתל אביב.הפרויקט כולל חיזוק של 15 מבנים ישנים בני 3-4 קומות, והוספת 150 יחידות דיור חדשות. יחידות הדיור החדשות יבנו על הגגות של המבנים הישנים, וכן יוקמו שני בניינים חדשים בני 12 קומות.
הפרויקט החל בשנת 2019 והוא צפוי להסתיים בשנת 2025.

 

פרויקט "שכונת התקווה" בירושלים

הפרויקט "שכונת התקווה" בירושלים הוא פרויקט נוסף גדול של תמ"א 38 בעיר. הפרויקט ממוקם בשכונת התקווה, שהיא אחת השכונות הוותיקות בירושלים. הפרויקט כולל חיזוק של 10 מבנים ישנים בני 3-4 קומות, והוספת 100 יחידות דיור חדשות. יחידות הדיור החדשות יבנו על הגגות של המבנים הישנים, וכן יוקם בניין חדש בן 10 קומות.
הפרויקט החל בשנת 2020 והוא צפוי להסתיים בשנת 2024.

 

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת לבעלי דירות במבנים ישנים לקבל תמריץ כלכלי לבצע חיזוק מבני, באמצעות תוספת זכויות בנייה. התוספת יכולה להיעשות בשני אופנים: הוספת קומות חדשות על המבנה הקיים, או הגדלת שטח המבנה הקיים. התוכנית מביאה יתרונות רבים, הן לבעלי הדירות והן למדינה.

חברת יסודות היא חברה מובילה בתחום ההתחדשות עירונית בירושלים. החברה פועלת לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בצורה אחראית ומודדת, תוך שמירה על האינטרס של הדיירים והמדינה.
אנו בחברת יסודות מחזיקים בניסיון רב בתחום, ומציעים מגוון שירותים בתחום. החברה יזמה ומבצעת פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ ופועלת להוביל את תחום ההתחדשות העירונית בישראל. יסודות – התחדשות עירונית לעתיד טוב יותר.

 

מאמרים נוספים

פינוי בינוי: מה זה? ומה היתרונות והחסרונות

פינוי בינוי הוא תהליך של התחדשות עירונית, שבמסגרתו הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים. הבנינים משודרגים, גבוהים ורבי יחידות דיור לעומת אלו שנהרסו.

מה מרוויחים בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא מודל של התחדשות עירונית, במסגרתו נהרסים בניינים ישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים. בעלי הדירות בבניינים הישנים זוכים לקבל דירה חדשה בבניין החדש, או פיצוי כספי. פרויקטים אלו גורמים לעליית רמת החיים גם מבחינה כלכלית.

איך לבחור חברה להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא תהליך מורכב המצריך שיתוף פעולה בין מספר גורמים, ביניהם דיירים, רשויות מקומיות ויזמים. הבחירה בחברה יזמית מתאימה היא קריטית להצלחת הפרויקט, שכן החברה היזמית היא זו שתהיה אחראית על ביצוע הפרויקט בפועל.

מה עושה חברה להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא תהליך של שדרוג שכונות עירוניות קיימות, באמצעות תוכניות פיתוח המביאות לשיפור באיכות החיים של התושבים, להגדלת היצע הדירות והשטחים הציבוריים, ולשדרוג התשתיות. תהליך ההתחדשות העירונית יכול להתבצע במגוון דרכים, כגון תמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק הבניין ותוספת יח"ד, תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש ופינוי בינוי.

רוצים לבצע בדיקת היתכנות אצלכם בבניין?

צרו קשר עוד היום:

צרו קשר עוד היום: רפי סילבר מנכ"ל התחדשות עירונית 050-5258061

או שלחו פרטים ואחד מנציגינו יצור אתכם קשר בהקדם

התחדשות עירונית

אנחנו רואים בהתחדשות עירונית הזדמנות עבור מרכזי הערים והשכונות הוותיקות בישראל.

01