תמ"א 38 בירושלים

הירושלמים יודעים,

את הבית, מחזקים עם יסודות.

קבוצת יסודות הינה חברה מובילה לתמ"א 38 בירושלים, עם ניסיון ארוך שנים בפרויקטים ברחבי העיר. חברתנו מומחית בתמ"א של הריסה ובניה מחדש בכל איזורי העיר עם התמחות באיזורי, ואנו מאמינים כי תמ"א 38 היא דרך יעילה ומתקדמת לחידוש העיר, תוך שימור המרקם האורבני והתרבותי הייחודי של ירושלים.

קבוצת יסודות רואה בהתחדשות עירונית הזדמנות לחידוש העיר, תוך שיפור איכות החיים של תושבי ירושלים. חברתנו שואפת לספק דירות איכותיות, נוחות וירוקות ולשמור על האינטרס של הדיירים עבורם אנו מנהלים את הפרויקט.

מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה וטילים, שנועדה לעודד את חיזוק המבנים בישראל, על ידי מתן זכויות נוספות ליזם שיבצע חיזוק הנדסי במבנה ו/או יהרוס אותו ויבנה את הבניין לפי תקן.

תמ"א 38 פותחה על ידי משרד הפנים בשנת 2008 והיא מבוססת על חוק התכנון והבנייה. התכנית חלה על כל בניין מגורים אשר נבנה לפני שנת 1980 ועומד בתנאי התכנית.

מדינת ישראל נמצאת באזור סיכון גבוה לרעידות אדמה ולפי הערכות, ישנם כ-10,000 בניינים בישראל, שהם בעלי סיכון גבוה לנזק או הרס ברעידת אדמה. על כן, הצורך בחידוש מבנים אלו גדול. מעבר לחידוש הנדרש במבנה הדיירים יקבלו תוספת של ממ"ד ומרפסת, ובמידת האפשר תכנונית גם חניה ומחסן דבר שיגרום לעלייה בערך הדירות שלהם. 

איך מתבצע פרויקט תמ"א 38?

שלבי התהליך של תמ"א 38 כוללים:

01

שלב 1 – התכנסות הדיירים

השלב הראשון של התהליך הוא התכנסות הדיירים, על מנת לקבל החלטה אם להשתתף בתוכנית. על מנת שהבניין יהיה זכאי להשתתף בתוכנית, על רוב הדיירים (67% בתמ"א 38/1 ו-67% בתמ"א 38/2) בבניין להסכים להשתתף.
אם רוב הדיירים מסכימים להשתתף בתוכנית, הם צריכים לבחור נציגות דיירים, שתהיה אחראית על ניהול התהליך. נציגות הדיירים תהיה אחראית לייצג את בעלי הדירות בשקיפות וביושר, להעביר את המידע הרלוונטי לבעלי הדירות ולהתנהל מול הגורמים הרלוונטים בהליך .

 

התחנה הבאה: בחירת יזם

02

שלב 2 – בחירת יזם

לאחר שהדיירים בחרו נציגות דיירים, הם יכולים להתחיל בחיפוש יזם שיהיה אחראי על ביצוע הפרויקט. היזם הוא זה שיביא את המימון, יתכנן, יבצע ויאכלס את הפרויקט.
הדיירים יכולים לבחור יזם מבין היזמים שהגישו הצעות לפרויקט או לפנות ליזמים נוספים. היזם צריך להיות בעל ניסיון וידע בתחום היזמות בכלל ובחיזוק מבנים בפרט. לנו בחברת יסודות ניסיון רב בהובלת פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים והחזון שלנו הוא לקדם ולבצע פרויקטים ‬בדרך הטובה והמקצועית ביותר, תוך שיתוף פעולה מתמיד עם גורמי התכנון המקומיים.

 

התחנה הבאה: קבלת אישורים

03

שלב 3 – קבלת אישורים

לאחר בחירת היזם, היזם צריך לקבל את האישורים הנדרשים מהרשויות המקומיות, כדי להתחיל בעבודות. האישורים כוללים את היתר הבנייה, את היתר ההריסה (במקרה של תמ"א 38/2), וכן את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
קבלת האישורים יכולה להיות תהליך ארוך ומורכב. היזם צריך להגיש בקשות לאישורים, ולעמוד בדרישות של הרשויות המקומיות. גם כאן, הנסיון שלנו עומד כיתרון ולצוותים‭ ‬שלנו‭ ‬קשרי‭ ‬עבודה‭ ‬מצוינים‭ ‬עם‭ ‬גורמי‭ ‬התכנון‭ ‬ברשות‭ ‬המקומית.

 

התחנה הבאה: ביצוע הבניה

04

שלב 4 – ביצוע הבניה

לאחר קבלת האישורים, ניתן להתחיל בעבודות. העבודות כוללות את חיזוק המבנה, הרחבת הדירות, בניית הדירות החדשות והקמת הממ"ד. העבודות בדרך כלל נמשכות מספר חודשים/שנים, ובמהלכם הדיירים צריכים לעבור לדירה זמנית או להמשיך לגור בדירה שלהם, תלוי בסוג התמ"א.

 

התחנה הבאה: אכלוס

05

שלב 5 – אכלוס

לאחר השלמת הביצוע, הדירות החדשות נמכרות, והדיירים שפונו לצורך ביצוע הפרויקט מקבלים את הדירות החדשות.

שלב 1 - התכנסות הדיירים
השלב הראשון של התהליך הוא התכנסות הדיירים, על מנת לקבל החלטה אם להשתתף בתוכנית. על מנת שהבניין יהיה זכאי להשתתף בתוכנית, על רוב הדיירים (67% בתמ"א 38/1 ו-67% בתמ"א 38/2) בבניין להסכים להשתתף. אם רוב הדיירים מסכימים להשתתף בתוכנית, הם צריכים לבחור נציגות דיירים, שתהיה אחראית על ניהול התהליך. נציגות הדיירים תהיה אחראית לייצג את בעלי הדירות בשקיפות וביושר, להעביר את המידע הרלוונטי לבעלי הדירות ולהתנהל מול הגורמים הרלוונטים בהליך .
שלב 2 - בחירת יזם
לאחר שהדיירים בחרו נציגות דיירים, הם יכולים להתחיל בחיפוש יזם שיהיה אחראי על ביצוע הפרויקט. היזם הוא זה שיביא את המימון, יתכנן, יבצע ויאכלס את הפרויקט. הדיירים יכולים לבחור יזם מבין היזמים שהגישו הצעות לפרויקט או לפנות ליזמים נוספים. היזם צריך להיות בעל ניסיון וידע בתחום היזמות בכלל ובחיזוק מבנים בפרט. לנו בחברת יסודות ניסיון רב בהובלת פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים והחזון שלנו הוא לקדם ולבצע פרויקטים ‬בדרך הטובה והמקצועית ביותר, תוך שיתוף פעולה מתמיד עם גורמי התכנון המקומיים.
שלב 3 - קבלת אישורים
לאחר בחירת היזם, היזם צריך לקבל את האישורים הנדרשים מהרשויות המקומיות, כדי להתחיל בעבודות. האישורים כוללים את היתר הבנייה, את היתר ההריסה (במקרה של תמ"א 38/2), וכן את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. קבלת האישורים יכולה להיות תהליך ארוך ומורכב. היזם צריך להגיש בקשות לאישורים, ולעמוד בדרישות של הרשויות המקומיות. גם כאן, הנסיון שלנו עומד כיתרון ולצוותים‭ ‬שלנו‭ ‬קשרי‭ ‬עבודה‭ ‬מצוינים‭ ‬עם‭ ‬גורמי‭ ‬התכנון‭ ‬ברשות‭ ‬המקומית.
שלב 4 - ביצוע הבניה
לאחר קבלת האישורים, ניתן להתחיל בעבודות. העבודות כוללות את חיזוק המבנה, הרחבת הדירות, בניית הדירות החדשות והקמת הממ"ד. העבודות בדרך כלל נמשכות מספר חודשים/שנים, ובמהלכם הדיירים צריכים לעבור לדירה זמנית או להמשיך לגור בדירה שלהם, תלוי בסוג התמ"א.
שלב 5 - אכלוס
לאחר השלמת הביצוע, הדירות החדשות נמכרות, והדיירים שפונו לצורך ביצוע הפרויקט מקבלים את הדירות החדשות.
שקופית קודמת
שקופית הבאה

תמ"א 38 מציעה יתרונות רבים לבעלי דירות בבניינים קיימים, ביניהם:

-שיפור הבטיחות של תושבי ישראל בפני רעידות אדמה וטילים.
-הגדלת שטח הדירות.
-בניית דירות חדשות.
-הקמת ממ"ד.
-הוספת חנייה.
-בניית מרפסת.
-מעלית בבניין החדש.

השפעת תמ"א 38 על הנראות של הערים בישראל
כאמור, בנוסף ליתרונות הבטיחותיים, תמ"א 38 יכולה לתרום משמעוית גם לשיפור הנראות של הערים בישראל. בניינים שעוברים חיזוק במסגרת תמ"א 38 חדשים יותר ובנויים בצורה חדשה התואמת את התכנון באיזור, מה שיכול להוסיף למבנה עיר עירוני וחדשני.

שאלות ותשובות על תמ"א 38

ההבדל העיקרי בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 הוא שבתמ"א 38/1 המבנה הקיים מוחזק על כנו, בעוד שבתמ"א 38/2 המבנה הקיים נהרס ובמקומו נבנה מבנה חדש.

על מנת להיות זכאי לתמ"א 38, על הבניין לעמוד בתנאים הבאים:
-הבניין צריך להיות בן 2 קומות ומעלה.
-הבניין צריך להיות נבנה לפני שנת 1980.
-בדיקה על ידי מהנדס שלפיה המבנה דרוש חיזוק
-בגודל של לא יותר מ400 מ"ר

הדברים החשובים שכדאי לשים לב אליהם בפרויקט תמ"א 38 הם:
-יזם: חשוב לבחור יזם בעל ניסיון וידע בתחום של חיזוק מבנים. היזם אחראי על ביצוע העבודות על פי התקנים. הליך של חיזוק מבנה זהו לא הליך פשוט  ולכן חשוב לבחור בחברה בעלת ניסיון בתחום ואיתנות כלכלית.
-הסכם: חשוב לקרוא בעיון את ההסכם עם היזם. ההסכם צריך לכלול את כל הפרטים הקשורים לפרויקט, כולל זכויות וחובות של כל הצדדים.

מהם הדברים החשובים שכדאי לשים לב אליהם בפרויקט תמ"א 38?

  • בודקים עם בעלי הדירות בבניין שיש עניין לביצוע פרויקט מסוג תמ"א.
  • מקימים נציגות דיירים.
  • יוצרים קשר עם יזם.